自建房增值税

张三将自建的一栋房产以600万元金额投资入股a公司，占a公司30%的股份，这栋房产是2013年建造完成的，建造成本是400万元，问：是否需要缴纳增值税？如果需要缴纳增值税，增值税的税额该如何计算？

1.需要缴纳增值税

根据国家税务总局公告2016年第14号文第二条规定，本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

因此，张三投资入股的房产，a公司需要缴纳增值税。

2.增值税税额如何计算？是增值部分缴纳增值税（即售价-成本的差额）？还是全额计算缴纳增值税？

根据国家税务总局公告2016年第14号文第三条第二、五款规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

因此，张三投资入股的房产需以取得的全部价款和价外费用计算预缴增值税。

3.计算增值税税额

假设张三增值税选择适用简易计税方法计税

600/1.05*5%=28.57万元

备注：纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

政策链接：

1、营改增销售不动产预缴税款规定